Comissão de Corretagem foi um tema bastante discutido nos anos de 2016 e 2017, quanto a sua validade ou não na aquisição de imóveis adquiridos na planta. Se a obrigação no pagamento da comissão era de responsabilidade do comparador ou vendedor. O STJ – Supremo Tribunal de Justiça, através do Resp 1.599.511/SP (tema 939) decidiu que a mesma era devida pelo comprador, entretanto, a mesma deveria constar de forma explicita e clara, onde o comprador tinha ciência daquilo que estava pagando. Ainda há casos que podem ser discutidos quanto a sua devolução em distratos imobiliários. (SATI é válida)
Decisão do STJ:
Não cabe pagamento de corretagem quando desistência da compra é motivada
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não cabe pagamento de comissão de corretagem quando o negócio não é concluído por desistência de uma das partes em virtude da falta de apresentação das certidões do imóvel objeto da transação.
O colegiado restabeleceu sentença de primeiro grau que julgou procedente o pedido dos candidatos à compra do imóvel para não pagar a taxa de corretagem e extinguir a execução, por inexigibilidade de título executivo. Eles desistiram da compra por não terem sido informados da existência de uma ação de execução fiscal contra o proprietário do imóvel.
Segundo o ministro relator do STJ, Luis Felipe Salomão, o pagamento da corretagem não é obrigatório nas hipóteses em que o arrependimento – antes mesmo da lavratura da escritura – é motivado por razões como a descoberta de risco jurídico ou problemas estruturais no imóvel.
“Muito embora não tenha sido apurado se a venda do imóvel pelos promitentes vendedores constituiria ato atentatório à dignidade da Justiça (se caracterizaria, efetivamente, fraude à execução), é certo que o valor da causa da execução fiscal é vultoso (R$ 84.846,88) – próximo ao do imóvel objeto do compromisso de compra e venda (no valor de R$ 99.000,00) –, sendo motivo idôneo e suficiente para o rompimento contratual, não havendo cogitar, a meu sentir, em dever de pagar comissão de corretagem”, destacou o relator.
Falta de diligência
Para o ministro, o Código de Defesa do Consumidor reconhece a vulnerabilidade dos consumidores do negócio intermediado pelo corretor de imóveis. O Código Civil estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência, levando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
No caso em análise, frisou o ministro, a imobiliária não cumpriu com os seus deveres, pois não chegou nem a pesquisar acerca de ações que poderiam envolver os vendedores, prevenindo a celebração de um negócio nulo, anulável ou ineficaz.
“A execução fiscal ajuizada em face de um dos promitentes vendedores tramitava no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, e o imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda é situado no município de Porto Alegre, ficando nítida, a meu juízo, a falta de diligência e prudência da recorrida”, destacou Salomão.
Obrigação de resultado
A jurisprudência do STJ entende que, no contrato de corretagem, a obrigação é de resultado, somente cabendo cobrança da comissão quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel. Se o negócio não é concluído por arrependimento motivado, o corretor não faz jus ao recebimento da remuneração.
O ministro frisou que o corretor não pode se desincumbir da tarefa de assessorar as partes até a concretização do negócio, sob risco de deixar a negociação precária e incompleta.
“Com efeito, é de rigor o restabelecimento do que fora decidido na sentença, visto que a recorrida sequer cumpriu com seu dever essencial de buscar certidões no cartório de distribuição acerca de ações a envolver os promitentes vendedores”, afirmou o relator.
Ações do Escritório:
Ação de Taxa de Corretagem: T.R.S – “Ademais, a parte autora assinou a declaração ao final do Espelho da Escritura, na qual constatou que lhe foram apresentados todos os esclarecimentos referentes ao negócio e, por fim anuiu com a cobrança da comissão de corretagem, nos termos do contrato e do resumo (fls. 133/134 e 135/136).
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a ação. Em consequência, revogo a liminar anteriormente deferida. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios da parte contrária, que fixo em 10 % ao valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do NCPC.
Após o trânsito em julgado, oportunamente, arquivem-se.
P.R.I.
São Paulo, 25 de novembro de 2016.”
Ação de Taxa de Corretagem: A.C.B.C – “… A violação ao dever de informação dá ao consumidor o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem. No caso, já tendo sido pago o valor da corretagem, o direito de cobrarsua restituição.
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para:
1) DECLARAR a rescisão do contrato firmado entre as partes relativo à unidade 42, Torre C, do empreendimento imobiliário denominado Condomínio Edifício Passione Due Freguesia;
2) DECLARAR a nulidade do parágrafo primeiro da cláusula IX, capitulo 7, que estipula o parcelamento para a devolução de valores da rescisão do bem, CONDENANDO a corré Even SP 13/10 à restituição de 80% de todos os valores pagos pelos autores para compra do bem imóvel, no importe originário de R$ 41.259,43, que deverá ser devidamente atualizado desde os respectivos pagamentos e com juros legais de 1% ao mês, a partir da citação, na forma do artigo406 do Código Civil c/c artigo 161, § 1º do Código Tributário Nacional;
3) CONDENAR as corrés, de forma solidária, à devolução dos valores pagos pelos autores a título de comissão de corretagem, de forma simples, no valor total originário de R$ 18.425,71, com correção monetária pela Tabela do Tribunal de Justiça da data do desembolso de cada valor que compõe a quantia e juros de mora, de 1% ao mês, da citação.
…
P.I.C.
São Paulo, 04 de outubro de 2017.”
