A tokenização de imóveis é um modelo jurídico que permite representar digitalmente direitos econômicos vinculados a um bem imobiliário.
Essa estrutura vem sendo utilizada para organizar investimentos, participações e fluxos financeiros de forma mais eficiente, sem afastar as exigências legais que garantem segurança jurídica às operações. Embora envolva tecnologia, a tokenização é, essencialmente, um processo jurídico que depende de contratos bem estruturados e da correta observância das normas aplicáveis ao setor imobiliário.
Tokenizar um imóvel não significa transformá-lo diretamente em um ativo digital, mas definir, por meio de instrumentos contratuais, quais direitos relacionados a esse bem serão representados digitalmente. Essa lógica já vem sendo aplicada em iniciativas de tokenização no setor imobiliário que buscam aliar inovação, organização patrimonial e segurança jurídica.
Quais direitos podem ser tokenizados
No ordenamento jurídico brasileiro, a propriedade imobiliária continua submetida às regras previstas na Lei nº 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos, segundo a qual os direitos reais somente produzem efeitos perante terceiros após o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis. Essa exigência permanece inalterada mesmo diante de modelos digitais.
Por essa razão, a tokenização recai sobre direitos econômicos derivados do imóvel, como participações em empreendimentos, receitas futuras de locação, direitos creditórios, quotas de sociedades de propósito específico ou contratos de investimento vinculados ao bem. Esses direitos são definidos contratualmente e organizados de forma digital, sem substituir o sistema registral tradicional.
Como estruturar juridicamente a tokenização de um imóvel
O primeiro passo para tokenizar um imóvel é identificar com precisão qual direito será representado digitalmente. Essa definição orienta toda a modelagem jurídica da operação e deve considerar o tipo de projeto, o perfil dos participantes e os riscos envolvidos.
A partir disso, são elaborados contratos que estabelecem as responsabilidades das partes, as formas de participação, os critérios de remuneração, os mecanismos de governança e as regras de transparência. Esses instrumentos jurídicos são o núcleo da tokenização e garantem que o direito representado pelo token tenha respaldo legal.
Em determinadas estruturas, pode ser necessária a constituição de uma pessoa jurídica específica, como uma SPE, ou a formalização de contratos de cessão de direitos e acordos societários. A tecnologia utilizada para emissão e controle dos tokens atua como meio de organização dessas relações previamente definidas nos contratos.
Aspectos regulatórios que devem ser observados
Dependendo do formato adotado, a tokenização de imóveis pode apresentar características que exigem atenção às normas do mercado de capitais. A análise sobre eventual enquadramento como valor mobiliário segue os parâmetros estabelecidos no Parecer de Orientação nº 40 da Comissão de Valores Mobiliários, que trata da classificação jurídica de criptoativos e instrumentos digitais.
Essa avaliação é sempre realizada caso a caso, considerando fatores como forma de captação, expectativa de retorno e participação dos investidores, o que torna indispensável a análise jurídica prévia.
O papel dos contratos e do sistema registral
Embora a tecnologia ofereça rastreabilidade e organização, é a documentação jurídica que confere validade à tokenização. Os contratos devem refletir com clareza o direito representado, os limites da operação e as condições de participação.
Sempre que a estrutura envolve reflexos sobre direitos reais, o sistema registral disciplinado pela Lei de Registros Públicos continua sendo indispensável. A tokenização atua como instrumento complementar, sem substituir os mecanismos legais de publicidade e segurança jurídica previstos na legislação brasileira.
Tokenização como ferramenta de organização patrimonial
Quando bem estruturada, a tokenização de imóveis se mostra uma ferramenta eficiente para organizar investimentos, facilitar a gestão de participações e ampliar o controle sobre fluxos financeiros vinculados a projetos imobiliários. Seu êxito depende da integração entre tecnologia, contratos bem elaborados e observância rigorosa às normas jurídicas aplicáveis.
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