Quem pretende comprar um imóvel inevitavelmente se depara com uma sigla bastante comum nas transações imobiliárias: ITBI. Apesar de fazer parte da rotina de compradores, vendedores, investidores e empresas do setor, muitas dúvidas ainda surgem sobre sua finalidade, forma de cálculo e momento correto de recolhimento.
Entender o funcionamento desse tributo é fundamental para evitar surpresas durante a aquisição de um imóvel e garantir que a transferência da propriedade ocorra de forma regular e segura.
O que é ITBI
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Trata-se de um tributo municipal cobrado nas transmissões onerosas de imóveis, ou seja, quando há transferência da propriedade mediante pagamento, como ocorre em compras e vendas.
A previsão constitucional do imposto está no artigo 156 da Constituição Federal, que atribui aos municípios a competência para instituir e arrecadar o tributo.
Na prática, o ITBI é exigido para que a transferência do imóvel seja formalizada perante o Cartório de Registro de Imóveis. Sem a comprovação do recolhimento do imposto, o registro da transmissão normalmente não pode ser concluído.
Quando o ITBI é cobrado
O ITBI incide quando ocorre a transmissão onerosa da propriedade imobiliária ou de determinados direitos relacionados ao imóvel. A situação mais comum é a compra e venda, mas o imposto também pode ser exigido em outras operações previstas na legislação municipal.
É importante destacar que o ITBI não é devido em transmissões gratuitas, como heranças e doações. Nesses casos, aplica-se outro tributo, o ITCMD, de competência estadual.
Recentemente, o tema ganhou destaque após o julgamento do Tema 1.124 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que consolidou o entendimento de que o fato gerador do ITBI ocorre apenas com o efetivo registro da transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, e não na assinatura do contrato de compra e venda.
Esse entendimento trouxe maior segurança jurídica aos contribuintes e reforçou a importância do registro imobiliário para a concretização da transmissão da propriedade.
Quem deve pagar o ITBI
Embora cada município possua legislação própria para regulamentar o imposto, é comum que a responsabilidade pelo pagamento seja atribuída ao comprador do imóvel.
Essa prática se consolidou no mercado imobiliário e costuma estar prevista tanto na legislação municipal quanto nos contratos de compra e venda. Ainda assim, as partes podem negociar condições específicas, desde que observadas as regras aplicáveis à operação.
Por isso, antes da formalização do negócio, é recomendável verificar a legislação do município onde o imóvel está localizado e analisar cuidadosamente as cláusulas contratuais relacionadas aos custos da transação.
Como funciona a alíquota do ITBI
A alíquota do ITBI não é definida pela legislação federal. Como se trata de um tributo municipal, cada município possui autonomia para estabelecer seus percentuais e critérios de cálculo.
Em muitas cidades brasileiras, as alíquotas costumam variar entre 2% e 4% do valor utilizado como base de cálculo, mas esse percentual pode mudar de acordo com a legislação local.
Outro ponto relevante é que a base de cálculo do ITBI tem sido objeto de discussões judiciais nos últimos anos. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1.113, definiu que o valor venal de referência adotado unilateralmente pelo município não pode prevalecer automaticamente sobre o valor da transação sem justificativa adequada.
Esse entendimento reforça a necessidade de analisar cada caso individualmente, especialmente quando houver divergência entre o valor declarado pelas partes e o valor utilizado pela administração municipal.
Por que o ITBI merece atenção na compra de um imóvel
Além de representar um custo relevante na aquisição de imóveis, o ITBI possui impacto direto na regularização da propriedade. O pagamento correto do tributo é uma das etapas necessárias para que a transmissão seja registrada e produza efeitos perante terceiros.
Por essa razão, é importante que compradores, investidores e empresas avaliem previamente os custos envolvidos na operação, verifiquem a legislação municipal aplicável e acompanhem eventuais particularidades que possam influenciar o cálculo do imposto.
Questões relacionadas à base de cálculo, imunidades tributárias, integralização de imóveis em empresas e operações societárias podem exigir análise jurídica específica para garantir segurança e evitar cobranças indevidas.
Planejamento e segurança nas operações imobiliárias
O ITBI é um dos principais tributos envolvidos nas transações imobiliárias e seu correto entendimento contribui para que a compra, venda ou transferência de imóveis ocorra de forma segura e regular. Conhecer as regras aplicáveis, o momento da incidência e os critérios de cálculo permite um planejamento mais eficiente e reduz riscos durante a operação.
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