Quem atua no ramo da construção civil, com certeza, já ouviu falar sobre incorporação imobiliária. Essa é uma possibilidade para as empresas do setor oferecerem dentro do portfólio, mas, para isso, é importante compreender todo o processo.
Foi pensando nisso que criamos esse conteúdo como um guia sobre todos os aspectos legais que as construtoras precisam adotar ao incorporar um empreendimento. Continue a leitura para mais detalhes.
O que é incorporação imobiliária e qual sua importância?
Juridicamente, o termo resume uma ação de construção e venda antecipada de imóveis que ainda não existem. É o que os interessados na compra conhecem como “imóvel na planta”.
Sendo assim, a incorporação é a construção de um ou mais empreendimentos imobiliários com unidades autônomas, que podem ser condomínios de casas, apartamentos ou prédios comerciais.
Sua finalidade nada mais é que a venda antecipada, durante o período de obras, por exemplo. Todo esse processo é previsto pela Lei 4.951/64 conhecida como Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias, veja mais dela a seguir.
Lei da Incorporação Imobiliária
Essa é a legislação que regulariza todo o processo de incorporação no país. A principal norma legal sobre o tema está presente no artigo 28 em parágrafo único que explica um pouco mais sobre as diretrizes e regras sobre o processo.
Através dela é possível incorporação de:
- edifícios;
- condomínios de casas;
- condomínios de lotes;
- entre outras estruturas imobiliárias coletivas.
Como você pode perceber, ela é válida para unidades individuais autônomas. Com a legislação, temos clareza sobre as regras que envolvem essa atividade, caso do patrimônio de afetação, por exemplo.
Sobre os aspectos legais, você encontra mais detalhes a seguir.
Aspectos legais: todas as obrigações no processo
Através da legislação são definidos 7 aspectos legais para a incorporação imobiliária que vai do registro ao distrato/resolução de conflitos. Cada um deles desempenha um papel diferente em relação ao investimento para sua proteção e segurança. Conheça mais sobre eles:
Registro da incorporação
O primeiro passo legal é uma ação obrigatória. Sem isso, a venda da unidade não pode ser realizada por ser considerada irregular, além de gerar multas pela falta do registro.
Patrimônio de afetação
Esse é um ponto muito importante do processo. Nele, todos os recursos são separados do patrimônio pessoal do incorporador. Assim, caso ele tenha algum problema financeiro, esses recursos não afetam a construção do empreendimento.
Contratos de compra e venda
Na incorporação imobiliária, esse é o documento mais importante para o comprador, já que define direitos, deveres e as condições de pagamento. No contrato devem constar as cláusulas:
- prazo de entrega com data específica e tolerância máxima de 180 dias;
- especificações técnicas;
- condições de financiamento;
- penalidades por atraso contendo multas e juros por descumprimento de prazo.
Licenças e aprovações municipais
Para que um empreendimento possa ser construído, primeiro ele precisa ter todas as licenças necessárias. A falta de qualquer uma delas pode levar a embargos e prejuízos. No caso da incorporação, são necessárias:
- alvará de construção;
- licença ambiental;
- aprovação do projeto;
- habite-se
Responsabilidade civil na incorporação imobiliária
A obra de um empreendimento pode levar alguns anos até ser concluída e, nesse período, quem assume as responsabilidades sobre ela é o incorporador. São dois tipos de responsabilidade:
- solidária, onde o incorporador responde junto a construtora em casos de problemas nas obras, por exemplo, mesmo que não tenha participado diretamente no processo;
- quinquenal em que é definido um prazo de 5 anos após a entrega para que o incorporador responde por problemas em relação a estrutura e segurança da construção.
Regime tributário e obrigações fiscais
Imóveis incorporados possuem um regime tributário específico relacionado à rentabilidade do negócio. Os principais tributos são:
- PIS e COFINS direcionados a receita bruta da incorporação;
- IRPJ e CSLL que devem ser calculados com base no lucro real, presumido ou arbitrado;
- INSS para a contribuição previdenciária e serviços contratados.
Distrato e resolução de conflitos
Por fim, é importante ter clareza que o negócio pode não sair como planejado. Compradores podem desistir da compra por diferentes motivos, por exemplo, então o incorporador terá de lidar com possíveis distratos e conflitos nesse processo.
O direito de arrependimento é permitido ao comprador em algumas situações:
- em 7 dias para compras feitas fora do stand de vendas;
- após 90 dias caso haja atraso injustificado na entrega;
- caso ocorram mudanças significativas no projeto sem concordância.
Esse aspecto legal deve ser indicado em contrato no momento da compra para evitar prejuízos e resguardar os direitos de ambas as partes.
Com todas essas regras, fica claro que a incorporação imobiliária é um processo bastante complexo e o auxílio de especialistas no assunto é imprescindível. Clique neste link e saiba como nossa equipe de advogados pode ajudá-lo.
