A Reforma Tributária aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 estabelece uma nova organização para os tributos sobre consumo e traz efeitos diretos sobre o setor imobiliário. Como o segmento envolve atividades de construção, incorporação, locação e comercialização de imóveis, compreender essas mudanças é essencial para que empresas e investidores se preparem para o novo cenário.
O objetivo central é simplificar o sistema tributário, reduzir distorções e aumentar a transparência na cobrança de tributos. A transição entre o modelo atual e o novo sistema será gradual, permitindo que os agentes econômicos se adaptem às novas regras.
Como a reforma afeta a tributação no mercado imobiliário
O setor imobiliário participa intensamente da cadeia econômica e, por isso, a reforma traz repercussões relevantes. O novo modelo substitui diversos tributos federais, estaduais e municipais por dois principais: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Esses tributos seguirão a lógica do IVA, com incidência uniforme e créditos mais transparentes ao longo das operações.
Para o setor, a aplicação do IBS e da CBS significa uma reorganização da forma como tributos são calculados em atividades como construção civil, venda de imóveis novos, incorporação e prestação de serviços relacionados ao mercado imobiliário. A definição da alíquota final e das regras de crédito dependerá de legislação complementar, o que exigirá acompanhamento técnico contínuo por parte de empresas e profissionais.
Além disso, a reforma reforça o princípio do destino, o que significa que a arrecadação será direcionada ao local onde ocorre o consumo. Para operações imobiliárias, essa lógica pode impactar os repasses estaduais e municipais e influenciar o planejamento de empreendimentos em diferentes regiões.
Mudanças para construção, incorporação e locação
A reforma também influencia práticas comuns no setor. Em atividades de construção e incorporação, será necessário revisar contratos, modelos de precificação e estrutura de custos para refletir a nova sistemática de créditos e débitos tributários. O tratamento da receita decorrente da venda de imóveis novos, por exemplo, precisará ser ajustado às regras do IBS e da CBS.
No caso da locação de imóveis, a reforma preserva a regra de que o aluguel em si não é considerado uma operação de consumo, mantendo sua não incidência no novo sistema. Entretanto, serviços associados, como administração, manutenção ou gestão condominial, podem seguir regras específicas, conforme detalhamento futuro da legislação complementar.
Para loteamentos, condomínios e incorporações, a consolidação das normas infraconstitucionais será determinante para definir o impacto efetivo nos custos e na tributação das operações.
Transição e adaptação ao novo modelo
A implementação do novo sistema será gradual, com etapas previstas para iniciar em 2026 e finalizar em 2033. Essa implementação em etapas permite que o setor imobiliário adapte seus processos e planejamento tributário ao longo do período de transição. Essa etapa de transição envolve a coexistência entre tributos atuais e os novos modelos, além de ajustes nos sistemas internos de gestão, contratos e precificação.
A legislação complementar que regulamentará o IBS e a CBS terá papel decisivo na aplicação prática das mudanças, incluindo regras de crédito, base de cálculo, hipóteses de incidência e critérios específicos para diferentes atividades do setor imobiliário.
Por que acompanhar a reforma é indispensável para o setor
O setor imobiliário possui características próprias que exigem análise detalhada das normas tributárias. Alterações na forma de cobrança, créditos e definição de operações podem impactar diretamente o custo final de empreendimentos, a atratividade de projetos e a organização financeira de construtoras, incorporadoras e investidores.
A Reforma Tributária não apenas modifica tributos, mas reorganiza práticas já consolidadas no mercado. Por isso, acompanhar a regulamentação e interpretar corretamente as mudanças é fundamental para evitar riscos e aproveitar oportunidades que surgirem com o novo modelo de tributação.
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