A usucapião de imóvel comercial costuma gerar muitas dúvidas. Afinal, será que a legislação brasileira permite esse tipo de pedido? E qual é o fundamento legal, prazos e procedimentos? Será necessário contar com suporte de advogado ou é possível fazer o pedido sem contratar uma assistência jurídica?
Neste artigo, vamos desmistificar esse tema, explicando o conceito de usucapião e usucapião de imóvel comercial, os tipos existentes e requisitos necessários. Acompanhe e descubra se a usucapião é a solução para regularizar a situação do seu imóvel comercial!
Conceito de usucapião
A usucapião é um instrumento jurídico que permite a uma pessoa adquirir a propriedade de um bem imóvel, como um terreno ou um imóvel residencial, por meio da posse prolongada e ininterrupta desse bem. Na prática, o tempo de ocupação de um imóvel, desde que atendidas algumas condições, transforma o possuidor em proprietário.
A usucapião comercial é uma espécie de usucapião que se aplica especificamente a imóveis utilizados para fins comerciais, como lojas, escritórios, galpões, entre outros. Os princípios básicos da usucapião são os mesmos, mas há algumas particularidades que se aplicam a esse tipo de imóvel.
Usucapião de imóvel comercial na prática
A usucapião de imóvel comercial, consiste na possibilidade de um indivíduo ou empresa adquirir a propriedade de um imóvel utilizado para fins comerciais, por meio da posse prolongada e ininterrupta desse bem.
Ou seja, se uma empresa ocupa um imóvel comercial há muitos anos, cumprindo determinados requisitos legais, ela pode solicitar à justiça a aquisição da propriedade desse imóvel. Para isso, é necessário comprovar que a posse é exercida de forma pacífica, contínua e com ânimo de dono, por um período mínimo estabelecido em lei.
Ela representa um instrumento jurídico importante para regularizar a situação de imóveis comerciais que estão sendo utilizados há muitos anos, mas não possuem a devida documentação. Porém, é fundamental ressaltar que o processo de usucapião é complexo e exige a análise de um caso concreto por um advogado especializado, que irá avaliar a documentação, as provas e a legislação aplicável para cada situação específica.
Encaminhar um pedido de usucapião comercial pode trazer diversos benefícios para as empresas, como:
- segurança jurídica sobre o imóvel;
- possibilidade de realizar investimentos; e,
- valorização do patrimônio.
Ainda, a usucapião pode ser uma solução para empresas que ocupam imóveis comerciais há muitos anos, mas não têm condições de adquirir o bem por meio de um processo de uma compra e venda tradicional. No entanto, é importante destacar que a usucapião não é um direito automático e que a sua concessão depende do cumprimento de todos os requisitos legais.
Embasamento legal
O Código Civil brasileiro não trata expressamente da usucapião comercial. Tanto, que o tema se tornou ponto de discussão no Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em decisão proferida pela terceira turma no Recurso Especial nº 1.777.404, foi aberto um precedente importante para aqueles que ocupam imóveis com uso misto, residencial e comercial.
A controvérsia se originou de um processo em que os autores alegavam possuir de boa-fé um imóvel há mais de cinco anos, utilizando parte dele para moradia e outra parte para fins comerciais. A primeira instância reconheceu a usucapião apenas sobre a área residencial, mas o STJ entendeu que essa limitação não encontra amparo na legislação.
A ministra relatora Nancy Andrighi destacou que o requisito da exclusividade do uso residencial não está expressamente previsto na lei. Assim, a Corte Superior concluiu que o exercício de uma atividade comercial no mesmo terreno não impede o reconhecimento da usucapião, desde que o imóvel também seja utilizado como residência.
Com essa decisão, o STJ reafirma o princípio da função social da propriedade e amplia o acesso à justiça para aqueles que ocupam imóveis de forma prolongada e pacífica.
Tipos de usucapião para imóvel comercial
Para a usucapião de imóvel residencial podem ser aplicadas a usucapião extraordinária, ordinária e a mista. A modalidade extraordinária, por exemplo, exige um período de posse ininterrupta de 15 anos, sem qualquer oposição, e não exige a comprovação de justo título ou boa-fé. Isso significa que, mesmo sem um documento que comprove a compra do imóvel, o possuidor poderá adquirir a propriedade após esse período. Um exemplo típico é o caso de um imóvel comercial abandonado pelo proprietário, que passa a ser ocupado por um terceiro por um longo período.
Já a usucapião ordinária exige um prazo menor, de 10 anos, mas exige a comprovação de justo título e boa-fé. O justo título é um documento que, embora não seja suficiente para transferir a propriedade, demonstra a intenção de adquirir o imóvel, como um contrato de compra e venda não registrado. A boa-fé, por sua vez, significa que o possuidor acreditava de boa fé ser o verdadeiro proprietário do imóvel.
Por fim, a usucapião especial urbana mista é uma modalidade mais recente, que permite a usucapião de imóveis com uso misto, residencial e comercial. Como vimos, o STJ decidiu que, mesmo que parte do imóvel seja utilizada para fins comerciais, o possuidor poderá adquirir a propriedade por meio da usucapião, desde que cumpra os demais requisitos legais.
Requisitos necessários
Para que a usucapião seja reconhecida, é preciso cumprir alguns requisitos legais, como: posse mansa e pacífica, ininterrupta e animus domini. Entenda o que isso significa!
- Posse mansa e pacífica — o possuidor do imóvel comercial deve exercer a posse de forma tranquila, sem que haja qualquer tipo de disputa ou oposição por parte de terceiros.
- Posse ininterrupta — a posse deve ser contínua, sem interrupções significativas.
- Animus domini — o possuidor deve ter a intenção de ser dono do imóvel, ou seja, deve exercer a posse como se fosse o proprietário.
Serviço jurídico especializado
A usucapião de imóvel comercial, embora seja um instituto jurídico que pode garantir a regularização da propriedade, é um processo complexo e repleto de detalhes técnicos. Diante disso, é fundamental buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. A legislação sobre usucapião pode sofrer alterações e cada caso possui suas particularidades, o que exige um conhecimento técnico da matéria para garantir o sucesso da ação. Somado a isso, a lei brasileira determina que a assistência de um advogado é obrigatória para a propositura de qualquer ação judicial, incluindo a de usucapião. Portanto, contar com um profissional qualificado é indispensável para garantir a segurança jurídica e aumentar as chances de êxito no processo.
Como você pode ver, a usucapião de imóvel comercial é uma possibilidade legal para aqueles que ocupam um imóvel com destinação comercial por um período prolongado e que preenchem os requisitos legais. No entanto, é importante ressaltar que o processo de usucapião é complexo e exige conhecimentos jurídicos específicos.
Para garantir o sucesso da ação, é altamente recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. O profissional qualificado poderá analisar o caso de forma individualizada, elaborar a petição inicial de forma adequada e acompanhar todo o processo judicial, assegurando a defesa dos seus direitos e interesses.
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