A usucapião residencial é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel por meio da posse prolongada e pacífica desse bem. Em outras palavras, é a possibilidade de uma pessoa se tornar proprietária de um imóvel que ocupa por um período determinado, mesmo sem ter adquirido esse direito por meio de um título formal.
O processo de usucapião de imóveis residenciais, em particular, apresenta características e requisitos específicos que o diferenciam de outros tipos de usucapião. Neste artigo, você vai conhecer os principais fundamentos legais, requisitos necessários para sua configuração, e a importância desse instituto para a regularização fundiária e a garantia da segurança jurídica. Confira!
Conceito de usucapião
Previsto no Código Civil brasileiro, o instituto jurídico da usucapião permite que uma pessoa adquira a propriedade de um bem imóvel ou móvel mediante a posse prolongada e ininterrupta desse bem. Sua função é dar segurança jurídica as situações nas quais alguém utiliza um bem por um longo período, investindo nele e tratando-o como se fosse seu.
O artigo 1.238 do Código Civil dispõe sobre a usucapião extraordinária, que exige a posse do bem por quinze anos, ininterruptamente e sem oposição, para que o possuidor adquira o domínio:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
Já a usucapião ordinária, prevista no artigo 1.242 do mesmo código, exige a posse do bem por dez anos, com justo título e boa-fé:
“Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”
Existem ainda outros tipos de usucapião, como a usucapião familiar e a usucapião especial de imóvel urbano, cada uma com suas particularidades e prazos específicos.
A usucapião não é importante apenas para o possuidor, mas para a sociedade de uma forma geral. Além da possibilidade de regularizar a situação de imóveis, ao adquirir a propriedade por meio da usucapião, o possuidor garante a segurança jurídica sobre o bem, podendo vendê-lo, transmiti-lo aos herdeiros ou utilizá-lo como garantia para obter crédito.
Ela contribui ainda, para o cumprimento da função social da propriedade, ao permitir que pessoas que ocupam um imóvel há muito tempo se tornem proprietárias, incentivando a valorização e o cuidado com o bem.
Usucapião de imóvel residencial
Quando falamos em usucapião de imóvel residencial estamos tratando especificamente a possibilidade de uma pessoa adquirir a propriedade de um imóvel onde reside por um período prolongado, mesmo sem possuir um documento formal que comprove a propriedade.
Essa aquisição ocorre quando a pessoa demonstra que ocupou o imóvel de forma pacífica, contínua e com ânimo de dono, por um tempo determinado pela lei.
Importância do usucapião de imóvel residencial
Permitindo que uma pessoa adquira a propriedade de um imóvel onde reside por meio da posse prolongada e pacífica, a usucapião possibilita que aqueles que ocupam um determinado bem há muitos anos, mas não possuem o documento formal de propriedade, obtenham esse direito.
Essa regularização é essencial para garantir a segurança jurídica do patrimônio, permitindo que o proprietário usucapiente possa realizar diversas operações com o imóvel, como vendê-lo, alugá-lo ou transmiti-lo aos seus herdeiros.
Transformando um possuidor em proprietário, a usucapião valoriza o imóvel, incentiva investimentos e contribui para o desenvolvimento social e econômico das comunidades.
É importante destacar ainda que a usucapião residencial é um instrumento que ajuda a combater a informalidade no mercado imobiliário e a ocupação irregular de imóveis. Oferecendo um meio legal para que os ocupantes de longa data regularizem a sua situação, a usucapião evita conflitos e litígios.
Passo a passo para usucapião de imóvel residencial
A seguir, listamos um passo a passo simples e geral para a usucapião imóvel residencial. No entanto, é importante destacar que cada caso é único, e a legislação precisa ser consultada e estudada de acordo com cada situação. Assim, é imprescindível consultar um advogado para obter orientação jurídica personalizada.
- Verifique se você cumpre os requisitos legais: posse pacífica, contínua e com ânimo de dono por um período determinado.
- Reúna a documentação: documentos pessoais, comprovante de residência, tributos pagos, testemunhas que possam comprovar a posse, plantas, fotos do imóvel e outros documentos que auxiliem na comprovação da posse.
- Contratação de um advogado: um advogado especializado em direito imobiliário irá conduzir todo o processo e representá-lo em juízo.
- Ação de usucapião: o advogado contratado irá ingressar com uma ação de usucapião na Vara de Família da comarca onde o imóvel está localizado. O processo será distribuído para um juiz, que irá analisar os documentos apresentados e poderá determinar a realização de uma perícia no imóvel.
- Procedimento: o juiz irá analisar as provas apresentadas pelas partes e ouvir as testemunhas. Após a instrução processual, ele proferirá sentença, declarando a aquisição da propriedade por meio da usucapião.
- Registro no cartório de imóveis: com a sentença transitada em julgado (quando não cabe mais recurso), você deverá levar o documento ao cartório de Registro de Imóveis para averbar a propriedade em seu nome.
Razões para contar com ajuda jurídica
É importante esclarecer que, independentemente do tipo de usucapião, seja ela judicial ou extrajudicial, a contratação de um advogado é obrigatória. Essa exigência legal visa garantir a segurança jurídica do processo, assegurando que todos os requisitos legais sejam cumpridos e que os direitos do possuidor sejam devidamente protegidos.
Muitas pessoas acreditam, equivocadamente, que a usucapião extrajudicial, por exemplo, pode ser realizada diretamente em cartório, sem a necessidade de um profissional do Direito. Essa crença é infundada, à medida que a lei exige a presença do advogado em todas as etapas do processo, desde a análise da documentação até a finalização do registro da propriedade no cartório de imóveis.
A assistência jurídica especializada é necessária para evitar erros que possam comprometer o êxito da usucapião e garantir a regularização do imóvel nos termos da lei.
Como você viu, a usucapião residencial é uma ferramenta importante para regularizar a situação de imóveis e garantir a segurança jurídica dos ocupantes de longa data. No entanto, é fundamental ressaltar que a usucapião é um procedimento legal que exige o acompanhamento de um advogado especializado, capaz de analisar cada caso individualmente e orientar o interessado sobre os procedimentos a serem adotados. A assistência jurídica ajuda a garantir o sucesso do processo e evita problemas futuros.
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