Quando alguém possui um imóvel, porém não é seu proprietário, ou seja, não tem escritura registrada em seu nome, é preciso regularizar a situação por meio de um processo denominado usucapião.
Muito comum em imóveis rurais, principalmente, o usucapião pode estar vinculado a posseiros ou invasores, englobando casos de imóveis adquiridos há muitos anos e deixados como herança, doados ou abandonados. Por meio delem viabiliza-se a aquisição de uma propriedade por quem exerceu sua posse.
Tipos de usucapião sobre imóveis
O usucapião sobre bens imóveis é dividido em três espécies: extraordinário, ordinário e especial (rural e urbana).
Usucapião extraordinário requer a posse ininterrupta de 15 anos, exercida de forma mansa e pacífica. Em alguns casos, ela poderá ser reduzida para dez anos, caso o possuidor tenha se estabelecido no imóvel e realizado obras e serviços nele.
Usucapião ordinário tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de dez anos, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel “ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”, nos termos do artigo 1.242.
Já o usucapião rural, também denominado pró labore, tem como requisitos a posse como sua por cinco anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a 50 hectares. A pessoa não pode, no entanto, possuir qualquer outro imóvel, seja ele rural ou urbano. Há, ainda, o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia.
O usucapião urbano, também denominado de pro misero ou pró-moradia, tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até 250 metros quadrados por cinco anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família. Neste caso, também é vedada a posse de qualquer outro imóvel.
O usucapião coletivo tem como requisito a ocupação por cinco anos ininterruptos e sem oposição de áreas urbanas com mais de 250 metros quadrados por população de baixa renda. Eles devem ter o objetivo de constituir moradia, com a ressalva de que os possuidores não sejam proprietários de qualquer outro imóvel.
Usucapião de propriedade dividida com ex-cônjuge
Já existe a possibilidade da usucapião de uma propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar ao que exercer, por dois anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre um imóvel urbano de até 250 metros quadrados, utilizando-o para sua moradia ou de sua família. É preciso, também, que ele não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
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