o que é usucapião

O que é usucapião e como funciona?

Você provavelmente já ouviu alguma história sobre alguém ter se tornado dono de um imóvel que não era seu inicialmente. Isso nos leva a tentar entender o que é a usucapião e qual a sua finalidade. 

Situações como a descrita não são incomuns, assim como alguém conseguir regularizar um imóvel depois de residir por algum tempo. Embora pareça errado, é algo previsto por lei e engloba o direito imobiliário. 

Além disso, é um dos assuntos que mais geram dúvidas. Foi pensando nisso que nós da Guimarães Santucci preparamos este texto para te explicar tudo sobre a usucapião. Acompanhe. 

O que é usucapião?

A palavra usucapião tem origem em dois termos do latim: usu e capere que juntas significam “tomar pelo uso”. Assim, usucapião é um meio de aquisição de propriedade por meio da posse. O indivíduo estabelece naquele imóvel ou terreno uma função social que pode ser a moradia, atividade econômica ou subsistência. 

A ideia de tornar isso um direito é baseada na Lei das XII Tábuas, na Roma Antiga. Essa lei prescrevia o direito à propriedade em casos do próprio proprietário não exercer a posse do bem.  

Como os tempos mudaram, outras leis foram criadas, lapidando essa base até chegar a configuração de usucapião como conhecemos hoje. 

Desta forma, na legislação brasileira ela aparece desde o início do século XX através do Código Civil de 1916

Por que o direito ao usucapião existe?

Ao saber o que é a usucapião, é comum nos questionarmos o porquê desse direito existir. Afinal, parece injusto alguém deixar de ser dono porque outra pessoa usa aquele espaço. 

Na verdade, a lei não é tão simples como aparenta ser e as fundamentações do direito são importantes para entendê-la. 

A usucapião está amparada pelo princípio função social da propriedade como mencionamos antes. Pela Constituição Federal, no Art. 5º, XXIII, dispõe que a propriedade deve atender a essa função. 

E o Código Civil de 2002 é ainda mais específico nessa questão, afirmando no Art. 1228, §1º que:

“o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais (…)” 

Sendo assim, a usucapião existe para harmonizar as relações sociais, de modo a compensar quem de fato tem mantido aquele imóvel. Uma vez que o proprietário não toma qualquer tipo de cuidado quanto a propriedade, isso pode levar a uma ação para posse. Sobretudo se a responsabilidade recai sobre o residente.  

Como funciona?

Na prática, uma pessoa pode tornar-se proprietária do bem que não é utilizado adequadamente pelo dono original. Se você não sabe o que é usucapião, essa é a definição mais simples da lei. 

A ideia é que o indivíduo que tem a posse do imóvel dê a ele a função social, demonstrando intenção de cuidá-lo. Qualquer pessoa com esse objetivo pode tentar obter a propriedade judicialmente pelo usucapião, seguindo prazos e algumas regras. 

Para entender melhor como funciona, falaremos a seguir sobre os tipos de usucapião, apresentando mais detalhes de cada. 

Tipos de usucapião

Você irá entender melhor o que é usucapião ao conhecer as modalidades desse tipo de ação. Ao todo são três tipos: extraordinária, ordinária e especial, essa última se dividindo em outros três formatos. 

A separação é necessária para tratar corretamente cada caso, por isso os tipos possuem características distintas. Sendo assim, prazos, regras e requisitos são diferentes entre as modalidades, veja mais detalhes a seguir. 

Extraordinária

A usucapião extraordinária é chamada dessa forma pois dispensa a apresentação de título do imóvel. 

Ela é prevista no Art. 1.238 do Código Civil e para dar entrada na ação é necessário morar por 15 anos ininterruptos no imóvel. Com a sentença positiva, o indivíduo poderá registrar em Cartório o imóvel, tomando para si a propriedade. 

Se o imóvel passar por obras ou serviços que garantam a subsistência do indivíduo, o prazo de moradia cai para 10 anos. 

Ordinária

Neste tipo, os requisitos são idênticos a usucapião extraordinária, porém é necessário ter o justo título e a boa-fé para requerer a propriedade. 

O justo título é um documento que irá ajudar o indivíduo obter a propriedade que tem posse atualmente. Ele precisa ser suficiente para provar a necessidade da transmissão do bem. Esse documento pode ser a escritura de compra e venda, por exemplo. 

Em algumas situações, o indivíduo compra o imóvel de outro dono, mas que não é o real proprietário. Isso faz com que a aquisição seja anulada, mas como o indivíduo continua no imóvel pelo tempo necessário, pode usar o justo título como prova. 

A modalidade é descrita pelo Art. 1.242 do Código Civil. 

Há uma diferença entre os tipos, já que a usucapião tem prazo inicial de 10 anos para que o residente entre com a ação. 

O prazo também é alterado caso o indivíduo more no imóvel ou tenha feito investimentos de interesse social nele. Neste caso, ao invés de 10 anos, é preciso somente 5 para dar entrada no processo. 

Usucapião especial

A usucapião especial é uma das três modalidades existentes, abrangendo outras três espécies. Basicamente ela existe para indivíduos que tomam posse do imóvel e não tem nenhum outro como propriedade. 

Sendo assim, a ideia é proporcionar subsistência e moradia a esse indivíduo, uma vez que ele já mantém o imóvel. 

Existem três possibilidades para entrar com esse formato: rural, urbana ou familiar, onde:

  • posse de 5 anos de áreas com até 50 hectares, utilizando a área como moradia e subsistência para o rural; 
  • o imóvel deve ter até 250m² e o indivíduo residir por 5 anos ininterruptos para moradia própria ou de sua família na usucapião urbana;
  • neste caso, o imóvel em questão precisa ter propriedade anterior compartilhada, como entre casais. O usucapião familiar ocorre quando uma das partes abandona o lar e deixa de cuidar daquele bem. Caso o companheiro não seja proprietário daquele imóvel, ele pode entrar com a ação após 2 anos, atendendo a metragem urbana. 

Essas são as regras principais para entrar com um processo de usucapião especial. 

E agora que você já sabe o que é usucapião, caso precise de auxílio, nossa equipe está pronta para te ajudar. Aqui na Guimarães Santucci temos advogados especializados nesse tipo de ação. Veja como podemos ajudar com o seu caso clicando aqui


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