RESCISAO ou REVISAO DE CONTRATO EM EPOCA DE CALAMIDADE PUBLICA
Todos os contratos seja qual for a sua origem ou objeto são regulados pelos:
PRINCÍPIOS DA BOA FÉ –
EQUILÍBRIO CONTRATUAL – Rebus Sic Stanibus e
OBRIGAÇÕES DAS PARTES – Pacto Sun Servanda.
Nos Contratos Imobiliarios deve ser observado exatamente tais princípios para a sua execução.
No artigo 317 da Lei 10.406/2002, diz que;
“Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”
O artigo em questão fala sobre a teoria da imprevisibilidade onde venha acontecer fatos inesperados exatamente no tempo em que o contrato esta sendo cumprido, para isso, podemos citar como exemplo;
a) Calamidade Publica que estamos vivenciando, em consequência desta situação temos;
b) Diminuição da renda,
c) Prestação de servicos não cumprida conforme determina o contrato, seja em razão do prazo da sua entrega ou mesmo o modo da sua entrega, dentre inúmeros fatores.
– A Falta do Equilibrio Contratual entre as partes, poderá ser alegado em uma futura NEGOCIACAO, SUSPENSAO OU RESCISAO CONTRATUAL.
O desequilíbrio contratual deverá ser provado, caso contrario, qualquer um poderia reivindicar o principio, violando o principio da boa-fe contratual. Exemplo; Perda da Renda no caso da Pandemia.
– Os contratos de Aquisicao de Imovel Adquirido na Planta, para sua discussão poderá ser utilizado o mesmo artigo aqui citado bem como os artigos do Codigo de Defesa do Consumidor, eis que trata-se de uma relação de consumo onde há previsão do Distrato Imobiliario, entretanto, analisado em conjunto com a Lei n. 13.786/2018 – Lei dos Distratos.
– O Contrato imobiliário de imóvel usado adquirido diretamente pelo proprietário ou imobiliária, poderá ser revisto ou rescindido com base nos artigos do Codigo Civi;Artigos 478, 479 e 480 da Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002
1- Se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a Rescisão / Distrato do contrato. A Rescisão / Distrato poderá ser evitada, oferecendo-se o reu a modificar equitativamente as condições do contrato.
2- Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executa-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
Estamos aguardando a aprovacao da PL 1179/2020, a qual trata em um dos seus assuntos sobre contratos privados.
Para uma analise melhor detalhada, a fim de verificar as possibilidades legais, se faz necessário o estudo da questão por um advogado da área.
DISTRATO IMOBILIARIO EM EPOCAS NORMAIS
Quando se aplica o Distrato Imobiliário?
O distrato imobiliário aplica-se para todo rompimento de contrato que envolva qualquer tipo de imóvel: para devolução de casa, devolução de apartamento, devolução de terreno ou até mesmo de devolução de imóvel para o banco financiador e pode ser por inúmeros motivos ,como por exemplo:
Atraso na entrega da obra; Problemas com o Imóvel; Dificuldades financeiras para continuar pagando as parcelas;
Não obtenção de financiamento planejado; Prejuízo ou não cumprimento de acordo ou especificações do contrato;
ou Desistência por qualquer outro motivo. (viagem, casamento, etc.).
A parte mais importante neste processo sera a discussão dos valores a serem devolvidos para o comprador e os valores que serão retidos pelo vendedor, segundo as leis vigentes deste setor.
Escritório Guimarães Santucci, especializado em Distrato Imobiliário
O Escritório Guimarães Santucci e especializado em processo de Distrato Imobiliário, e atua na análise das documentações do imóvel, no apoio ao levantamento dos valores envolvidos no distrato e na análise e formatação da melhor maneira para propor o Distrato segundo o seu interesse.
Defesa dos Direitos do Comprador
Não são raros os casos em que se faz necessário o rompimento do contrato no decorrer do processo, resultando na devolução do imóvel. Quando isso acontece se torna muito importante contar com o apoio de um Escritório de Advogados especializados em Direito imobiliário, para orientar o Comprador, quanto as consequências e os direitos de cada um neste processo, segundo a Lei.
As possibilidades do Distrato Imobiliário e Valores a serem devolvidos
No Processo de devolução do imóvel discute-se a devolução dos valores pagos pelo comprador . Mas o percentual desse ressarcimento vai depender de qual parte solicitou o rompimento do contrato e em quais condições isso ocorreu.
Distrato imobiliário solicitado pelo adquirente
O judiciário brasileiro costuma entender que a restituição deve ficar entre 70% a 90% do que foi pago. Esses valores devem ser devidamente corrigidos pelos índices do TJSP, além de serem acrescidos do juro de 1% ao mês a contar da sentença favorável de Primeira Instância.
É importante ressaltar que esses percentuais são aplicáveis a contratos firmados até 27 de dezembro de 2018, isso porque, a nova Lei do Distrato Imobiliário determina que a devolução deve ser de 50% a 75% (quando não há patrimônio de afetação) nas situações que a desistência partir do comprador. IMPORTANTE: Ainda assim, mesmo para contratos apos esta data, precisa-se fazer uma análise do caso para possível enquadramento nos percentuais anteriores, exemplo de não cumprimento de promessa ou expectativa de rentabilidade anunciada na propaganda de venda e outros casos. Consulte-nos para analisarmos os seu caso
Distratos em que já há financiamento imobiliário com o banco
Esta questão é um pouco mais complexa, entretanto, há possibilidade de dar sequência ao processo e fazer uma negociação com as entidades financeiras
Distrato Imobiliário solicitado pelo vendedor
Este caso há possibilidade de devolução de 100% do que foi pago e devidamente corrigido, em qualquer cenário.
Distrato Imobiliário de imóveis comerciais adquiridos para aluguel
São os casos de Apartamentos de Hotéis, Salas Comerciais, etc. Nestes casos é possível aplicar o processo de distrato e devolução, mas em algumas situações pode ser tratado pelo Direito do Consumidor, quando as houve promessas de rentabilidade e/ou previsão de ocupação e aluguel nas propagandas de venda e essas não estão sendo observadas na realidade. Neste contexto os percentuais de devolução podem variar de 70 a 80%.
Forma de Devolução dos Valores:
Em todos os casos, a devolução do valor deve ser à vista, não podendo haver parcelamento, ainda que isso possa estar especificado no contrato.
Se você está passando por algumas das situações mencionadas e deseja fazer o distrato imobiliário, entre em contato conosco.
Envie-nos informações sobre o seu caso e entraremos em contato ou se preferir fale conosco por meio de nossos telefones:
- (11) 2768-8456
- (11) 2769-8456
- (11) 2305-8769
- (11) 2305-8768
Lei 13.786/18 – A NOVA LEI DE DISTRATOS IMOBILIÁRIOS valido apos 28 de dezembro de 2018
A Lei 13.786/18, publicada em 28 de dezembro de 2018, deve regulamentar o distrato imobiliário entre compradores e incorporadoras ou loteadoras de imóveis.
Segundo a norma, quando um comprador desistir da aquisição de um imóvel, ele poderá receber de volta 75% do valor, quando o empreendimento não tiver patrimônio de afetação, ou 50%, caso ele tenha. Patrimônio de Afetação é quando uma construtora individualiza o empreendimento, constituindo uma empresa com CNPJ específico, fazendo com que a arrecadação dos valores de venda das unidades só possam ser utilizados exclusivamente neste empreendimento.Vale frisar que a lei atingirá somente os contratos assinados a partir de 27/12/2018. Não existe a possibilidade de retroagir aos contratos vinculados em data anterior, sob pena de ferir os preceitos legais da Constituição da República, bem como as Normas do Direito Brasileiro, que determina que a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.
Assim, mantendo-se o entendimento pacificado dos Tribunais Brasileiros quanto ao Distrato de Imóvel adquirido na Planta na devolução de 80% a 90% dos valores pagos devidamente corrigidos para contratos celebrados até a data de 26/12/2018.
